决定贷款利率的基本逻辑就是银行感觉越安全，风险越低，借款人拿到的利率就越低。大概有五个因素决定房屋贷款利率，他们分别是信用分数，首付占比，房屋用途，贷款在收入中的占比。

第一，信用分数。信用分数是由还款历史，欠款额度，信用建立时限长度，查信用申请次数决定的。还款历史在决定信用分数中占到35%的比重，准时并足额的还款对信用分数至关重要。

第二，欠款数额。这个因素在决定信用分数中占到30%。这里是计算借款人借款数额占到可借贷款的比率。这个数字越小，证明借款人的财务状况越健康。比如银行给出信用卡的最高花费额度是100，每月用掉10 的借款人要比每月用掉50 的借款人财务状况更健康。第三，信用历史长度。建立信用的时间是越长越好，所以我们在申请信用卡的时候能不取消就不取消。最后，查信用次数。做信用调查的次数越少越好。每次做信用记录调查都会掉分数，如果短时间内多次调查信用，对信用分数的伤害是毁灭性的。总之，在准备借款之前的几个月，最好把信用卡的余额结清，车贷等小额贷款在自己能力范围内的尽量结清。

第三，首付占比。房屋贷款是抵押贷款，我们在贷款时候需要把所买房屋的产权抵押给债权人，这是为什么房屋贷款利率比商业贷款等无抵押贷款利率低的原因。我们首付占房屋价值的比重越大，说明我们抵押给银行房屋中所占的净值就越多，抵押价值越多，银行的风险越小，我们拿到的利率自然就越低。

第四，房屋用途。为了鼓励自住。政府出台了一系列的政策，给与自住的，甚至是首次购房者一定的利率优惠。

最后，贷款收入比（debt to income ratio）。为了保证借款人的偿还能力，银行流水单房屋贷款的贷款收入比不超过50%，也就是说还款数额占贷款总额的比率不超过50%。如果这个数字越低，证明还款数占收入比重越小，借款人的财务状况越健康，拿到的利率就越低。